近年來(lái),出臺(tái)限購(gòu)限貸政策的城市越來(lái)越多,從北上廣深等一線城市到南京、無(wú)錫、合肥這樣的二三線城市,都經(jīng)歷過(guò)嚴(yán)格的樓市調(diào)控。然而,之前買過(guò)房的松了一口氣,但有一批“不上不下”的人更是崩潰,他們?cè)谙拶?gòu)出臺(tái)前繳納了定金或簽訂了合同,卻發(fā)現(xiàn)自己不湊巧地成了被“限購(gòu)”群體,該怎么辦?購(gòu)房款能退嗎?責(zé)任劃分又該如何認(rèn)定?

案例

去年9月,在上海工作的江某(化名)決定在杭州買房。在某樓盤(pán)選好房后,繳納了5萬(wàn)元的定金,各種優(yōu)惠算下來(lái),實(shí)際的成交價(jià)格是14000多元/平方米。9月25日,江某簽訂了購(gòu)房合同,并支付了40萬(wàn)元出頭首付。銷售人員還表示,當(dāng)天不能辦理網(wǎng)簽,日后會(huì)統(tǒng)一辦理網(wǎng)簽。

讓他沒(méi)想到的是,幾天后,就接到了銷售人員的電話,因杭州剛出臺(tái)了房產(chǎn)調(diào)控政策,首付需要提高到五成,要求他補(bǔ)足兩成的首付差額。后來(lái)江某斟酌再三,向開(kāi)發(fā)商提出退房的要求。經(jīng)過(guò)艱難溝通,開(kāi)發(fā)商同意退還首付款全額(含5萬(wàn)元定金)。

不僅是調(diào)控政策,一些城市的限購(gòu)政策出臺(tái)也讓當(dāng)下買房的人上不了車。

此前,買主王某(化名)看中了成都市區(qū)的一處商品房,并立即簽署了《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》,支付了7萬(wàn)元的定金。 根據(jù)協(xié)議,雙方應(yīng)在簽署協(xié)議之日起30天內(nèi)辦理先前的手續(xù)。 但是半個(gè)月后,成都出臺(tái)了“限購(gòu)令”,王某恰巧屬于被“限購(gòu)”群體,沒(méi)有資格在成都買房。 無(wú)奈之下,王某只能要求取消協(xié)議并退還押金。 經(jīng)過(guò)雙方的幾次討論,賣方最終退還了定金。

未及時(shí)網(wǎng)簽可能房產(chǎn)被抵押

據(jù)了解,據(jù)目前的購(gòu)房手續(xù)辦理流程,大多數(shù)城市的定金合同和購(gòu)房合同都是可以直接在網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上辦理,不需要先簽訂紙質(zhì)合同,再去辦理網(wǎng)簽手續(xù)。辦理完后,系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)生成網(wǎng)簽成功的時(shí)間。只要網(wǎng)簽時(shí)系統(tǒng)生成的時(shí)間,在房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之前,都不會(huì)都受到調(diào)控政策的任何影響。

這也就意味著,上述第一個(gè)案例中如果開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí),按照正常操作,是不可能出現(xiàn)所遇到的尷尬情況。

相關(guān)律師表示,有不少房地產(chǎn)公司會(huì)在樓盤(pán)出售前,把樓盤(pán)先抵押給銀行,來(lái)實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。如果確實(shí)因?yàn)榉慨a(chǎn)公司存在抵押的情況,導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理網(wǎng)簽,從某種意義上來(lái)講,這是涉嫌一房二賣的行為,購(gòu)房者可向法院起訴,如果終認(rèn)定一房二賣,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,可以申請(qǐng)退一賠一。

那么在案例2中,付過(guò)錢的購(gòu)房者遭遇“限購(gòu)”該怎么辦呢?

根據(jù)《合同法》第一百一十七條,因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任。

不可抗力,是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。

《合同法》第一百一十八條當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,以減輕可能給對(duì)方造成的損失,并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

也就是說(shuō),如果導(dǎo)致協(xié)議解除的原因是“政府政策”這種不可抗力的情形,而非購(gòu)房者違約,雙方當(dāng)事人均可免責(zé)。因此,購(gòu)房者要求解除房屋買賣協(xié)議及要求返還首付或定金,于法有據(jù)。

標(biāo)簽: 房子 限購(gòu) 調(diào)控政策 合同